Si vous cherchez des bureaux, que ce soit pour la première fois ou parce que vos équipes grandissent (félicitations !), vous allez très vite entendre parler de surface locative et de surface utile.

La surface utile est la surface calculée avant vos visites, celle dont vous avez réellement besoin, celle où vous allez physiquement placer vos employés. On la calcule le plus souvent de deux manières différentes :

–       Mesurer ses locaux actuels et en déduire la surface recherchée

–       Utiliser des ratios de surfaces en fonction du nombre de personnes

La surface locative est celle utilisée pour calculer le budget locatif. Elle comprend en plus de la surface utile, les parties communes de l’immeuble : le hall d’accueil, les salles de réunion communes, les sanitaires (s’ils sont communs à plusieurs locataires)…

Les parties communes correspondent à tous les espaces de l’immeuble qui pourront être utilisés en dehors de la surface réellement louée. Ces espaces dépendent entièrement de l’immeuble et oscillent, d’une manière générale, de 0% à 30% :

–   un immeuble indépendant n’aura pas de partie commune étant donné qu’il sera loué dans son intégralité

–  à l’inverse, un immeuble avec un grand atrium et plusieurs locataires sur 10 étages aura des parties communes très importantes

Ces surfaces de parties communes sont réparties et calculées au prorata des surfaces louées.

Surface locative = surface utile + surface parties communes

Quelle surface sera indiquée sur le bail commercial ?

C’est au moment de la négociation du bail que vous vous rendez compte de l’importance des ces définitions de surfaces. Le calcul de votre budget locatif dépend de votre surface locative et non de votre surface utile. Les charges et les impôts sont aussi calculés en fonction de la surface locative.

Attention ! En matière de baux commerciaux, le mesurage des locaux n’est pas obligatoire et la surface peut ne pas figurer sur le contrat.

Il est donc indispensable pour les parties d’être le plus précis possible lors de la signature du bail en y annexant, si possible, un plan mesuré des locaux.

En résumé : La surface locative est celle utilisée pour calculer son budget car elle prend en compte la quote-part de partie commune et la surface utile est celle réellement louée à partir de sa porte d’entrée.

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Guillaume Acier