Dans son étude parue le 6 décembre dernier, Savills France dresse le bilan du marché locatif de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France à l’issue du 3èmetrimestre 2018.
# Le marché locatif profite d’une excellente dynamique
Malgré un ralentissement de l’activité en comparaison à un premier semestre extrêmement dynamique sur le marché francilien, la demande placée est en hausse de 6% sur les 9 premiers mois de l’année 2018 avec 1 874 000 m2 commercialisés. Tous les secteurs franciliens, à l’exception du Croissant Ouest, voient les demandes placées en nette progression sur cette période.
Paris représente 42% de l’ensemble des m² placés en Ile-de-France. Ce fort dynamisme réduit paradoxalement (mais logiquement) sa marge de progression, les offres disponibles se faisant de plus en plus rares. Notons une très forte augmentation du secteur Paris Centre Ouest (hors QCA) qui a vu son marché locatif exploser (+67%) pour 145 000 m² commercialisés en 9 mois. Après une année 2017 déjà exceptionnelle, le QCA (Quartier Central de Affaires) se surpasse avec une nouvelle progression de 2,3% malgré le manque de surfaces disponibles et des loyers en très forte croissance.
En dehors de Paris, La Défense fait oublier son début d’année poussif avec une hausse de 18%. La périphérie n’est pas en reste avec des hausses respectives de 11 et 25% pour la première et la deuxième couronne.
Cette dynamique est à mettre en perspective avec l’environnement économique, plutôt favorable au marché locatif. Malgré un ralentissement de la croissance sur les deux premiers trimestres, la reprise de 0,4% au 3èmetrimestre vient rattraper le retard. La reprise de la consommation des ménages, la hausse des créations d’entreprises (+17,9% en septembre 2018) et la stabilisation du chômage ont joué en faveur du regain de dynamisme de l’économie française et par conséquent du marché locatif en Ile-de-France.
# Un taux de vacance historiquement bas dans le Quartier Central des Affaires (QCA)
Conséquence directe du dynamisme de l’activité locative, Savills constate que l’offre immédiate passe sous la barre des 3 millions de m² vacants, en baisse de 15% sur un an. Cette tendance se généralise sur tous les secteurs de la région, à quelques exceptions près dans le cadre de projets d’offres neuves d’envergure.
Dans le QCA, le taux de vacance est historiquement bas (1,5%!). La tendance s’étend jusqu’aux autres arrondissements de la Capitale pour atteindre le quartier d’affaires de La Défense. Avec un taux de vacance à 4,5%, les 200 000 m² d’offre neuve attendus d’ici 2 ans ne seront pas de trop.
C’est en dehors de Paris, notamment dans le Croissant Ouest et la Première Couronne que l’offre immédiate se fait plus généreuse. Sur les boucles Nord et Sud et en Péri-Défense le taux de vacance dépasse les 10%. Mais pour combien de temps encore ?
# Des loyers vers une tendance haussière
Quand l’offre ne peut répondre à la demande, les prix montent. Ainsi, l’activité locative dynamique couplée à l’offre immédiate en baisse pèse sans surprise sur les valeurs locatives.
Les secteurs les plus prisés sont les premiers à voir leurs loyers monter en flèche. Dans le QCA, le loyer moyen neuf atteint 750€/m2/an, il n’est donc plus étonnant de voir des offres à plus de 800€/m2/an pour certains immeubles. Adossé au QCA, le secteur Paris Centre Ouest suit la tendance avec un loyer moyen neuf à 683€/m2/an (+23% en un an). Les secteurs voisins au QCA « profitent » également à ce phénomène de hausse, sans pour l’instant freiner les utilisateurs.
Nous vous proposerons prochainement de faire le bilan sur le marché locatif en Ile-de-France de cette année 2018 qui présage d’être supérieur à celui de 2017.
