Après s’être intéressé, dans notre précédent article, à la fixation du loyer, nous poursuivons notre série d’articles dédiés au bail commercial avec le renouvellement du bail.

Le contrat de bail est, en principe, conclu pour une durée minimale de 9 ans, à l’expiration de laquelle le locataire peut solliciter son renouvellement. C’est ce qu’on appelle, en pratique, la propriété commerciale.

Qu’est-ce que la propriété commerciale ?

La propriété commerciale est la faculté, pour le preneur commerçant, de demander le renouvellement du bail à l’expiration de celui-ci ou, à défaut, d’obtenir une indemnité d’éviction. Cette prérogative, très favorable au preneur en ce qu’elle est garante de stabilité dans l’exercice de son activité, est l’une des spécificités du bail commercial. Elle est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger en insérant une clause contraire dans le contrat de bail. Le cas échéant, la clause est réputée non-écrite.

Quelles sont les conditions pour invoquer la propriété commerciale ?

Pour être effective, la demande de renouvellement du bail commercial doit remplir des conditions de forme et de fond prévues aux articles L. 145-8 et suivants du Code de commerce.

Concernant les conditions de forme, la demande la demande de renouvellement doit être formulée par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux 6 mois avant l’expiration du bail et doit être adressée par acte extrajudiciaire.

Sur le fond, le preneur doit, au jour de la demande, remplir les exigences requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire qu’il doit être régulièrement inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS), disposer d’une clientèle propre et exploiter, dans le local loué, un fonds de commerce de manière effective et ce depuis plus de 3 ans.

Quels sont les effets du renouvellement du bail ?

Une fois la demande de renouvellement adressée, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa réponse au preneur. Deux hypothèses sont envisageables :

Première hypothèse, la demande est acceptée et le bail est renouvelé. En principe, le renouvellement vaut pour une durée de 9 ans et s’effectue aux mêmes conditions que celles du bail initialement conclu. Pour autant, rien n’empêche les parties de s’accorder sur une modification des conditions bail et, notamment, sur une révision du loyer.

Deuxième hypothèse, le bail n’est pas renouvelé et le bailleur donne congé au locataire. Le cas échéant, deux situations doivent être distinguées :

  • Soit le bailleur refuse simplement le renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction au preneur. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail. Elle tient compte, notamment, de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur démontre que le préjudice est moindre. À noter que le bailleur dispose d’un droit de repentir qu’il pourra exercer si le montant de l’indemnité est trop élevé. Par ailleurs, le preneur a le droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée.
  • Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir, pour autant, à verser d’indemnité d’éviction s’il exerce son droit de reprise. Cette prérogative peut être exercé dans 3 cas expressément prévus par le Code de commerce :
    1. Si le bailleur démontre une faute du locataire (en cas de non-paiement du loyer ou de réalisation de travaux importants à l’insu du bailleur par exemple) ;
    2. S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état;
    3. Si le bailleur souhaite reprendre les lieux à des fins d’habitation personnelle ou pour les faire habiter par sa famille.

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Alexis Estevao