Le bail commercial est un contrat de location spécifique entre un bailleur qui loue un local et un preneur qui va le louer. Bien encadré, ce contrat donne lieu à un certain nombre d’obligations. De ce fait, des responsabilités pèsent sur chacune des parties attenantes au contrat.
Ce type de contrat de location ne peut pas s’appliquer à toutes les activités. En effet, les professions libérales, les associations ou les sociétés coopératives ne peuvent pas avoir recours au bail commercial. L’activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale.
# Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail est commercial en répondant à des exigences légales qui imposent 4 conditions :
- Avoir un contrat de bail
- Utiliser un local commercial
- La présence d’un fonds de commerce
- L’immatriculation du preneur
Ces conditions sont cumulatives, elles doivent toutes être respectées. Pour en savoir plus, je vous invite à consulter l‘article L. 145-1-I, alinéa 1er du Code de commerce.
# La vie du bail commercial
Le contrat de bail génère des obligations réciproques. La première est la mise à disposition du local par le bailleur. Le local est le lieu d’activité du preneur. Il s’agit en général d’un lieu couvert et fermé, comme une boutique. Cependant ce statut peut s’élargir et s’appliquer à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur. En contre partie, la seconde obligation est le paiement d’un loyer par le preneur. Après les obligations des parties, certaines obligations reposent sur les éléments constitutifs du contrat, c’est-à-dire sur le local et son rôle au sein même de l’activité. Ainsi, le local doit retenir 3 éléments :
- Représenter le lieu d’activité principale de fabrication ou de commercialisation, ainsi que le lieu où la clientèle peut accéder. On dit qu’il doit être « principal« .
- Son utilisation doit être continue, et non intermittente. On dit que la location doit être « stable et permanente« .
- Doit être utilisé en vue d’un usage commercial.
Il peut arriver que la destination du local soit mixte, c’est-à-dire pour partie à usage commercial et pour partie à usage d’habitation. Il faut alors demander une autorisation administrative préalable sinon le bail commercial risque d’être nul.
Tout comme les éléments présentés précédemment, ces principes sont cumulatifs.
La législation des baux commerciaux permet de fixer librement le loyer entre les parties. A cela peuvent s’ajouter des frais tel que un pas-de-porte ou un droit au bail. Ces notions sont de nature juridique différente, il ne faut pas les confondre. De plus, une révision du loyer peut être effectuée à chaque fin de période triennale, par chacune des parties sans avoir à le prévoir dans le bail initial. La demande doit respecter des conditions de fonds et de forme précises pour ne pas être considéré comme nulle.
Une spécificité du bail commercial est son droit au renouvellement. Un bail commercial ne prend pas fin à son terme mais suggère plusieurs options à son échéance.
La résiliation d’un bail commercial est beaucoup plus encadrée par le Code de commerce que d’autres types de contrat. L’un des points majeurs à retenir est que le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans, à condition de respecter un préavis de 6 mois.
# L’importance du fonds de commerce
Les éléments constitutifs du fonds sont tout aussi importants que les premières exigences légales. Il est l’ensemble des éléments permettant d’exploiter une clientèle. Cela implique donc des éléments corporels comme le matériel : le mobilier, les marchandises, mais également des éléments incorporels tel que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail ou encore la clientèle. La clientèle est l’élément essentiel sans lequel il n’y a pas de fonds de commerce. Le fonds de commerce représente donc en quelque sorte l’outil de travail du commerçant qui fera l’objet d’un article prochainement !
Le bail commercial demande donc de s’assurer d’un certain nombre d’éléments vitaux mais procure beaucoup de sécurité !
