Bien sélectionner ses biens
Vous avez réalisé vos séries de visites et retenu des immeubles répondant à vos critères en suivant la méthodologie évoquées dans la 2ème partie de notre série « Trouver le bureau parfait : bien organiser ses visites ». Si ce n’est pas le cas, commencez par là. Si vous commencez juste vos recherches, reprenez depuis le début nos articles.
# Excel est votre ami
Pour faire sa pré-sélection d’immeubles, Excel est encore une fois l’outil le plus adapté !
L’idée est de créer un tableau reprenant par colonne les immeubles retenus. Avoir les immeubles sur une seule page permettra de les comparer beaucoup plus facilement, notamment sur l’aspect financier.
# Attention aux règles de calcul
Les règles de calcul paressent simples, mais vous révéleront quelques surprises sur le coût global. En effet, les professionnels de l’immobilier d’entreprise présentent les immeubles en prix annuel hors taxes, hors charges par m2. Les charges et la fiscalité sont ainsi le plus souvent présentées sous ce format. Des différences de 30€ de loyer, de 20€ de charges et de 10€ de fiscalité entre deux immeubles ne paraissent pas exagérées sur le papier mais peuvent rapidement créer une différence importante sur le coût global et ce même pour une surface de 150 m2. (cf tableau ci-dessous)
Une fois les immeubles mis côte à côte sur le papier : les prestations retenues lors de l’élaboration de votre cahier des charges ou lors des visites prennent toute leur importance. En effet, elles se retrouvent souvent dans le montant des charges. C’est pourquoi vous vous rendez vite compte qu’un immeuble qui maîtrise bien ses charges est très appréciable… pour vos finances. Rapidement, certains immeubles de cette pré-sélection vont devenir soit plus attractifs ou au contraire sortiront de votre tableau.
# Le chiffre parfait est 3
Le nombre parfait d’immeubles présélectionnés est 3 : un « préféré » et deux plans B.
Puis vient la phase des négociations financières. Vos conseillers en immobilier d’entreprise sauront vous donner les tendances et marges de négociation sur chacun des immeubles. Elles dépendent souvent du type de propriétaire que vous aurez en face : institutionnels, privés, publics, administrateurs de biens. Ils ont tous des politiques et des objectifs de location complètement différents. L’état des bureaux, de l’immeuble, des parties communes ainsi que le taux de remplissage sont également des critères qui vous permettront de bien préparer votre proposition financière.
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