Si « loyer » est le terme employé pour définir le prix d’une location d’un bien immobilier, pourquoi les professionnels de l’immobilier d’entreprise différencient-ils « loyer facial » et « loyer économique » ?
Le loyer facial est le prix locatif auquel le bailleur entend louer ses locaux selon les préconisations des commercialisateurs. C’est le prix fixé sur le mandat. Ces derniers utiliseront également le terme de « prix de présentation » avec la même signification.
Pour les propriétaires institutionnels, le loyer facial a une grande importance. Il leur permet de déterminer la valeur de l’immeuble et celle du portefeuille d’actif dans lequel il se trouve.
Le loyer économique est le prix locatif directement supporté par un locataire pendant la durée du bail. Il résulte du loyer facial moins les mesures d’accompagnement accordées par un bailleur lors de la négociation financière telles que :
– Une franchise de loyer
– La prise en charge des travaux d’aménagement par le bailleur
– La mise en place d’un loyer progressif
Différence entre Loyer facial et Loyer économique.
Exemple :
Des bureaux de 100 m2 présentés à 500€/m2/HT/HC/an dans le 8ème arrondissement :
Le loyer facial est de 500€/m2/an soit 50.000 €/an (prix affiché sur le mandat)
Lors de la négociation financière, la bailleur accorde une franchise de loyer de 3 mois HT/HC.
Le loyer économique se calcule de la manière suivante :
– Loyer annuel = 100 m2 x 500€ = 50.000€/an
– Franchise de loyer (3mois) = (50 000 / 12) x 3 = 12.500€
– Loyer de la 1ère année = 50.000€ – 12.500€ = 37.500€
Loyer économique :
– Sur une période de 3 ans : (37.500 + (50.000 x 2)) / 3 = 45.833€/an soit 458 €/m2/an
– Sur une période de 6 ans : (37.500 + (50.000×5)) / 6 = 47.916€/an soit 479 €/m2/an
Dans le cas où le bailleur accorderait en plus des 3 mois de franchise, un loyer progressif de : 400€ en année 1, 450€ en année 2 et 500€ en année 3 :
– Loyer année 1 : 400€ x 100 m2 = 40.000€/an–3 mois de franchise= 27.000€/an
– Loyer année 2 : 450€ x 100 m2 = 45.000€/an
– Loyer année 3 : 500€ x 100 m2 = 50.000€ /an
Loyer économique :
– Sur une période de 3 ans = (27.000 + 45.000 + 50.000) / 3 = 40.833€/an soit 408€/m2/an
– Sur une période de 6 ans = (27.000 + 45.000 + 50.000 + (3 x 50.000)) /6 = 45.333€/an soit 453€/m2/an
Dans la pratique les propriétaires institutionnels préfèrent accorder de la franchise plutôt que de toucher au facial car cette valeur est liée à celle de leur patrimoine.
Aujourd’hui les mesures d’accompagnement accordées par les bailleurs peuvent atteindre 30% pour des immeubles situés en première et moyenne couronne et 14% pour ceux situés à Paris QCA (Quartier Central des Affaires).
Bien sûr, dans un contexte économique à l’avantage des preneurs, le loyer économique est la valeur la plus fiable pour évaluer un immeuble ou un secteur et celle sur laquelle vous vous baserez dans vos recherches de nouveaux locaux.
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